サブリースとマスターリースの違いを徹底解説｜不動産投資で押さえるべきポイント

サブリースとマスターリースの違いを理解することは、不動産投資を成功させるために欠かせません。どちらも「不動産を一括で貸し出す契約形態」ですが、契約主体やリスクの分担、収益構造に明確な違いがあります。本記事では、それぞれの仕組みやメリット・デメリットを詳しく解説し、オーナーにとって最適な選択を見極めるための視点を提供します。

サブリースとは

サブリース契約とは、不動産オーナーが所有する賃貸物件をサブリース会社に一括で貸し出し、その会社が入居者へ転貸する仕組みです。オーナーは空室リスクを気にせず、一定の保証賃料を受け取ることができます。サブリースの特徴は、賃貸経営の手間を大幅に軽減できる点にあります。

サブリースの仕組み

サブリース契約では、オーナーから物件を借り上げたサブリース会社が入居者を募集し、家賃を回収します。オーナーはサブリース会社から保証賃料を受け取り、入居者との直接契約や管理業務を行う必要はありません。賃貸管理の基本とも比較しながら理解するとより明確です。

サブリースのメリットとリスク

メリットとしては「空室リスクの軽減」「安定した収入」「管理業務の省略」が挙げられます。一方で「保証賃料の減額リスク」や「中途解約の制限」などのデメリットも存在します。特に契約更新時の条件変更には注意が必要です。

マスターリースとは

マスターリース契約は、主に不動産ファンドや大規模な投資スキームで用いられる契約形態です。物件オーナーが物件全体を一括でマスターリース会社に貸し出し、その会社がテナントに転貸する仕組みです。サブリースと似ていますが、規模や契約主体に違いがあります。

マスターリースの仕組み

マスターリース契約では、オーナーがマスターリース会社（多くは不動産運用会社やREIT関連企業）に物件を貸し、同社が入居者やテナントに再賃貸します。収益はマスターリース会社が管理し、オーナーにはあらかじめ定められた賃料が支払われます。

マスターリースのメリットとリスク

メリットは、オーナーが大規模物件の運営リスクを軽減できる点です。また、テナントの入れ替えや運営管理はマスターリース会社が担います。リスクとしては、経済情勢の変化でマスターリース会社自体の経営が不安定になると、賃料支払いに影響する可能性がある点です。

サブリースとマスターリースの違い

両者は似ていますが、対象規模・契約主体・リスク分担に違いがあります。以下の表で整理しました。

契約時の注意点

どちらの契約形態を選ぶ場合でも、契約内容をしっかり確認することが重要です。以下の点は特に注意しましょう。

• 賃料改定条項の有無
• 契約期間と更新条件
• 中途解約の可否
• 管理業務の範囲

将来的な収支シミュレーションを行い、安定収入とリスクの両面を考慮して判断することが必要です。参考：不動産売却の流れ

まとめ

サブリースとマスターリースはいずれも「不動産を一括で貸し出す契約」ですが、対象規模や主体が異なります。個人オーナー向けにはサブリース、大規模投資スキームではマスターリースが用いられることが多いです。双方の特徴を理解し、自身の投資戦略に合った契約を選ぶことが成功のカギとなります。