サブリース契約とは？仕組み・メリット・リスクをわかりやすく解説

「サブリース契約とは何か？」と疑問を持つ不動産オーナーや投資家は少なくありません。
サブリースは「一括借上げ契約」とも呼ばれ、空室リスクの軽減や安定収入を目的に利用されます。
本記事では、サブリース契約の仕組み・メリット・デメリットを初心者にもわかりやすく解説します。
不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

サブリース契約の基本

サブリース契約とは、不動産オーナーが賃貸物件をサブリース会社に一括で貸し出し、
その会社が入居者へ転貸する仕組みを指します。オーナーは空室の有無に関わらず、サブリース会社から一定の賃料を受け取れます。

仕組みの概要

具体的には、オーナーが物件をサブリース会社に貸し、その会社が入居者へ再度貸し出します。
このとき、オーナーは「保証賃料」を受け取り、入居者からの家賃はサブリース会社の収益となります。
仕組みを図解すると以下の通りです。

    【オーナー】 → 賃貸 → 【サブリース会社】 → 転貸 → 【入居者】

一般賃貸契約との違い

通常の賃貸契約では、オーナーと入居者が直接契約を結びますが、
サブリース契約ではオーナーと入居者の間にサブリース会社が入ります。
これにより、オーナーは入居者の管理業務から解放されます。

サブリース契約のメリット

サブリース契約にはオーナー側にとって魅力的なメリットが複数存在します。

• 空室リスクの軽減
• 賃料収入の安定
• 入居者管理の不要
• 家賃滞納リスクの回避

安定収入の確保

サブリース会社が保証するため、空室が続いてもオーナーには一定額の家賃が支払われます。
不動産投資で最も大きな不安要素である空室リスクを軽減できるのが特徴です。

管理業務の削減

入居者募集や家賃回収、トラブル対応はサブリース会社が行います。
オーナーは管理業務から解放され、手間を大幅に省くことが可能です。

サブリース契約のデメリット

一方で、サブリース契約には注意すべきリスクやデメリットも存在します。

賃料減額リスク

契約時に提示された保証賃料が、将来的に減額される可能性があります。
不動産市場の変動に応じて賃料改定が行われる場合があり、契約内容をよく確認することが必要です。

契約解除の難しさ

サブリース契約は中途解約が難しいケースが多く、
長期的に契約が縛られる可能性があります。解約条件を事前に把握しておくことが重要です。
（不動産売却の流れ）も参考にしてください。

サブリース契約を結ぶ際の注意点

サブリース契約を検討する際には、以下のポイントを必ず確認しましょう。

• 契約期間と更新条件
• 賃料減額条項の有無
• 中途解約の可否
• 管理業務の範囲

契約書の精査

サブリース契約は法的に複雑な要素を含むため、
契約書を隅々まで確認し、必要であれば専門家に相談することが推奨されます。

長期的な収支シミュレーション

保証賃料が下がるケースを想定した収支シミュレーションを行うことが大切です。
安定収入だけに注目するのではなく、将来的なリスクを踏まえて判断する必要があります。

まとめ：サブリース契約の正しい理解で安心の不動産投資を

サブリース契約とは、オーナーが物件を一括で貸し出し、サブリース会社が入居者へ転貸する仕組みです。
空室リスクを軽減できる一方で、賃料減額や契約解除の制限といったリスクも存在します。
メリットとデメリットを正しく理解し、将来を見据えた契約判断を行うことが、不動産投資の成功につながります。