不動産売却で発生する税金を徹底解説｜計算方法・控除・節税対策まで完全ガイド

不動産を売却すると、多くの場合で税金の支払い義務が発生します。「不動産 売却 税金」は、売却益や所有期間に応じて課税されるため、事前に理解しておくことが資金計画や節税対策に直結します。本記事では、不動産売却に伴う税金の種類、計算方法、控除制度、節税ポイントまで、初心者でもわかりやすく解説します。詳しくは（不動産売却に関わる税金の基礎知識）も参考にしてください。

不動産売却で課税される税金の種類

不動産売却で発生する税金は主に「譲渡所得税」と「住民税」です。譲渡所得税は不動産の売却益に対して課税され、住民税は同じく地方自治体への税金として課されます。その他、場合によっては復興特別所得税も加算されます。

譲渡所得税とは

譲渡所得税は、不動産の売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」に対して課される税金です。課税額は所有期間に応じて「短期譲渡所得（5年以内）」と「長期譲渡所得（5年超）」で税率が変わります。詳細は（譲渡所得税の計算方法）をご覧ください。

住民税と復興特別所得税

譲渡所得に対しては、住民税も一律10％課税されます。また、復興特別所得税は所得税の2.1％分が追加され、総合的に税負担を計算する必要があります。節税対策を考える場合には、住民税と合わせて計算することが重要です。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は以下の式で計算されます：
譲渡所得税額 ＝ 譲渡所得 × 税率
譲渡所得は、売却価格から取得費（購入価格・購入手数料・改修費など）と譲渡費用（仲介手数料・登記費用など）を差し引いた額です。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率

所有期間に応じて税率が変わります。
– 短期譲渡（5年以内）：所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％
– 長期譲渡（5年超）：所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％
詳細な計算例は（譲渡所得税の計算例）を参考にしてください。

控除制度を活用した節税方法

不動産売却時には各種控除を利用することで税負担を軽減できます。特に「居住用財産の3,000万円控除」「買換え特例」「損益通算」などが代表例です。

居住用財産の3,000万円控除

自宅を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。例えば、売却益が3,500万円の場合、3,000万円控除により課税対象は500万円に減少します。詳細は（居住用財産3,000万円控除の詳細）をご確認ください。

買換え特例と損益通算

買換え特例は、売却後に一定期間内に新たな不動産を購入した場合、譲渡益の課税を先送りできる制度です。また、損益通算を利用すると、譲渡損失がある場合に他の所得と相殺可能です。税金の申告と納付方法

譲渡所得税は原則、確定申告で申告・納付します。売却後2月16日～3月15日の期間に申告し、納付期限内に税額を納める必要があります。納付方法は銀行・税務署・口座振替などが利用可能です。

申告時の注意点

取得費や譲渡費用、控除の適用条件を正確に申告しないと、追徴課税や延滞税のリスクがあります。必要書類は購入契約書、領収書、登記簿謄本などです。詳細は（不動産売却の税申告ガイド）を参考にしてください。

まとめ：税金を理解して賢く不動産を売却

不動産売却に伴う税金は、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税が主な負担です。計算方法や控除制度を正しく理解し、節税対策を行うことで、無駄な税負担を防げます。売却前にしっかりとシミュレーションし、必要に応じて専門家の相談を活用することが賢い不動産売却のポイントです。