収益物件とは？仕組み・種類・購入のポイントを徹底解説
収益物件とは？仕組み・種類・購入のポイントを徹底解説
「収益物件とは何か？」と疑問を持つ方は多いでしょう。収益物件とは、家賃収入や売却益などの利益を目的として購入・保有する不動産を指します。
初心者の方にとっては「アパートやマンションを持つこと？」というイメージが強いかもしれませんが、実際には一棟アパートから区分マンション、さらには商業施設やオフィスビルまで幅広い種類があります。本記事では、収益物件の仕組み、種類、投資のメリット・リスク、そして購入時の注意点をわかりやすく解説します。
目次
収益物件とは
収益物件とは、不動産を所有することで得られる利益（収益）を目的とした不動産のことを指します。収益には大きく分けて「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」があります。
インカムゲイン：家賃収入による利益
インカムゲインとは、賃貸物件を所有して入居者から毎月得られる家賃収入のことです。アパート経営やマンション投資を行う多くの投資家は、このインカムゲインを安定的に得ることを目的としています。家賃は毎月発生するため、長期的な資産形成に向いているといえます。
キャピタルゲイン：売却益による利益
キャピタルゲインとは、購入時よりも高い価格で不動産を売却することで得られる利益を指します。地価の上昇や再開発エリアの物件を購入することで、数年後に大きな利益を得る可能性もあります。ただし、必ずしも値上がりするとは限らず、立地や経済状況によって価格が下落するリスクもあるため注意が必要です。
収益物件の種類
収益物件にはさまざまな種類があり、投資スタイルや資金力によって選択が変わります。ここでは代表的な物件タイプを紹介します。
区分マンション投資
区分マンション投資とは、マンションの1室のみを購入して貸し出す投資方法です。比較的少ない資金で始められる点がメリットですが、空室リスクが発生した際には収益がゼロになる点に注意が必要です。
一棟アパート・マンション
一棟単位で建物を所有する方法です。複数の入居者から家賃を得られるため、空室が出ても収益が安定しやすいのが特徴です。ただし初期投資額が大きく、融資の審査も厳しくなる傾向があります。
商業施設・オフィスビル
店舗やオフィスビルを収益物件として所有するケースもあります。賃料単価が高く、大きな利益を狙える一方で、テナント契約が終了すると次の入居まで空室リスクが長期化する可能性があります。
収益物件投資のメリット
収益物件には「資産形成」や「安定収入」など多くのメリットがあります。
- 毎月安定した家賃収入が得られる
- 長期的に資産価値が期待できる
- 相続税対策としても有効
- インフレに強い資産運用方法
収益物件投資のデメリットとリスク
一方でリスクも存在します。代表的なリスクには以下のようなものがあります。
- 空室リスク：入居者がいないと収益が途絶える
- 修繕費用リスク：建物の老朽化に伴いコストがかかる
- 金利上昇リスク：ローンを組んでいる場合は返済額が増える
- 資産価値下落リスク：立地や市場動向によって価格が下がる
収益物件購入のポイント
初めて収益物件を購入する際には、以下の点を重視すると良いでしょう。
- 立地条件（駅からの距離、周辺環境）
- 利回り（表面利回りと実質利回りの違いを理解する）
- 築年数や建物の状態
- 入居需要の有無（大学や企業が近いかなど）
- 融資条件（金利、返済期間）
よくある質問
Q. 収益物件とは具体的にどんな不動産を指しますか？
A. 家賃収入（インカムゲイン）や売却益（キャピタルゲイン）を得る目的で保有する不動産を指します。区分マンション・一棟アパート・商業施設などが該当します。用語の詳しい違いは用語解説：インカムゲイン・キャピタルゲインをご参照ください。
Q. 利回りの見方はどうすれば良いですか？表面利回りと実質利回りの違いは？
A. 表面利回りは物件価格に対する年間想定家賃の割合、実質利回りは表面利回りから管理費・修繕費・空室損などを差し引いた実際の収益率です。投資判断には実質利回りの確認が重要です。計算例は利回りの計算方法で解説しています。
Q. 初心者が収益物件を購入する際の注意点は何ですか？
A. 立地（駅距離・周辺需要）、築年数・耐震や設備の状態、現実的な利回り、空室リスクや修繕費を確認してください。融資条件と諸経費を含めた資金計画も必須です。
Q. 融資を利用する場合、自己資金はどれくらい必要ですか？
A. 一般的に物件価格の1〜3割程度を頭金として想定します。加えて仲介手数料・登記費用・火災保険などの諸経費が必要です。融資条件（返済期間・金利）により必要資金は変わります。
