住宅ローン控除とは？基本の仕組みを理解する

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）とは、個人が自ら居住する住宅を購入・新築・増改築する際に、一定の条件を満たせば所得税や住民税から控除が受けられる制度です。年末時点の住宅ローン残高に応じて控除額が決まる仕組みで、節税効果が高いためマイホーム購入時に活用される代表的な制度といえます。

住宅ローン控除の適用条件

• 自ら居住する住宅であること（投資用物件は原則対象外）
• 床面積が50㎡以上（2023年以降は40㎡以上も一部対象）
• 借入期間が10年以上
• 所得制限あり（合計所得金額2,000万円以下）

上記条件を満たすことで、ローン残高の0.7％（最大13年間）を税額控除できます。詳しくは（住宅ローン控除の基礎知識）も参考にしてください。

投資物件は住宅ローン控除の対象になる？

結論から言うと、投資物件を購入しても住宅ローン控除は原則として適用されません。理由は、制度の趣旨が「居住用住宅の取得支援」であり、収益を目的とした賃貸用不動産は対象外だからです。つまり、アパートやマンションを購入して賃貸経営を行う場合、住宅ローン控除を受けることはできません。

例外的に適用されるケース

ただし、自宅兼賃貸住宅（いわゆる「併用住宅」）の場合、居住部分に応じて住宅ローン控除が適用されるケースがあります。たとえば建物全体の延床面積のうち、居住用部分が50%以上であれば、その部分に相当するローン残高が控除対象となります。詳細は（併用住宅と住宅ローン控除）で解説しています。

投資物件購入時に利用できる節税制度

住宅ローン控除が使えない投資物件でも、他の節税制度を活用することが可能です。代表的なものは以下の通りです。

投資物件を住宅ローンで購入するリスクと注意点

住宅ローンは本来「居住用」のため、投資物件に適用するのは規約違反となる可能性が高いです。銀行審査においても「自己居住用かどうか」が厳しくチェックされます。投資目的であるにもかかわらず住宅ローンを利用すると、契約違反により一括返済を求められるリスクがあります。

投資用ローンとの違い

投資用ローンは住宅ローンと比べて金利が高めに設定される一方、融資額や返済期間が投資向けに設計されています。自己居住用を偽って住宅ローンを利用するのはリスクが大きいため、正しいローン商品を選ぶことが重要です。

よくある質問

まとめ｜投資物件に住宅ローン控除は使えないが節税策は多い

投資物件を購入する場合、住宅ローン控除は原則適用できません。ただし、自宅兼賃貸住宅などの例外ケースでは一部控除が受けられる可能性があります。それ以外でも、減価償却や青色申告、損益通算といった節税策を駆使することで、投資効率を高めることが可能です。重要なのは、無理のない資金計画と適切なローン選択です。長期的な収益性を見据え、制度を正しく活用して安定した不動産投資を実現しましょう。