住宅ローンが残ってる住み替えは可能？流れ・費用・資金計画を京都の不動産会社が解説

不動産コラム｜住み替え住宅ローン残債｜買い替え

「そろそろ広い家に移りたい」「駅近に住み替えたい」——そう考えたときに、多くの方が最初にぶつかるのが「住宅ローンが残ってる住み替えは、そもそもできるのだろうか」という不安ではないでしょうか。まだ20年近く返済が残っている、繰り上げ返済もあまりできていない、貯金も新居の頭金には足りない。そんな状況で不動産会社に相談してよいものか、迷ってしまうお気持ちはとてもよく分かります。

結論からお伝えすると、住宅ローンが残っている状態での住み替えは、まったく珍しいことではありません。むしろ、住み替えを実行される方の多くが返済途中です。大切なのは「残債がいくらか」「今の住まいがいくらで売れそうか」——この2つの数字を先に把握し、そのうえで売却と購入の順番を決めることです。順番さえ間違えなければ、資金計画は驚くほど整理されていきます。

この記事では、京都市山科区を拠点に新築マンション販売から中古売買・土地売却まで手がけてきたSRTコーポレーションが、住宅ローンが残ったままの住み替えについて、全体の流れ・費用の目安・売り先行と買い先行の選び方・ダブルローンやつなぎ融資の注意点までを、実務の目線で整理してお伝えします。京都エリアの相場感や、山科・京都市内ならではの動きやすさにも触れていきます。

なお、SRTでは今の住まいの査定もご相談も、すべて無料でお受けしています。「まだ売ると決めたわけではないけれど、いくらになるかだけ知りたい」という段階のご連絡がいちばん多く、そこから何年かかけてゆっくり検討される方もいらっしゃいます。まずは数字を知るところから、気軽に始めていただければと思います。

住宅ローンが残ってる住み替えの基礎知識｜全体像と流れ

住宅ローンが残ってる住み替えは、「売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消してから引き渡す」という一点さえクリアできれば成立します。逆にいえば、売却額が残債を下回る場合に、その差額をどう埋めるかが最大の論点になります。まずはこの構造を押さえてください。

抵当権とは、金融機関が住宅ローンの担保として不動産に設定している権利のことです。この抵当権が付いたままでは、原則として買主に物件を引き渡すことができません。そのため住み替えでは、売買代金の決済と同じ日に、ローンの完済・抵当権の抹消・所有権の移転を同時に行うのが一般的です。手続きは司法書士が同席して進めますので、ご自身で何かを段取りする必要はありません。

まず確認するのは「残債」と「査定額」の2つの数字

最初にやるべきことは、金融機関から届く返済予定表やインターネットバンキングで、現在の住宅ローン残高を確認することです。次に、今の住まいがいくらで売れそうかの査定を受けます。この2つを並べたとき、査定額が残債を上回っていれば「アンダーローン」、下回っていれば「オーバーローン」と呼ばれ、進め方が変わってきます。

たとえば残債1,800万円に対して査定額が2,400万円であれば、諸費用を差し引いても400万円前後が手元に残る計算になり、そのまま新居の頭金に充てられます。反対に残債2,200万円に対して査定額1,900万円というケースでは、差額の300万円を自己資金で補うか、住み替えローンなどの方法を検討することになります。どちらのケースでも道はありますので、数字を見る前から諦める必要はありません。

住み替えの基本的な流れ

期間と費用の目安

項目	目安	内容の説明
売却にかかる期間	おおむね3〜6か月	査定から引き渡しまでの全体期間です。京都市内の駅近マンションは比較的短く、郊外の戸建ては長引く傾向があります。
仲介手数料（売却時）	売却価格×3％＋6万円＋消費税が上限	売買価格400万円超の場合の法定上限額です。2,500万円で売却した場合、上限はおよそ90万円前後（税別）となります。
売却時のその他諸費用	売却価格の1〜2％程度	印紙税、抵当権抹消の登録免許税（不動産1個につき1,000円）、司法書士報酬、必要に応じた測量費などが含まれます。
購入時の諸費用	物件価格の6〜9％程度	仲介手数料、登記費用、ローン事務手数料、保証料、火災保険料、不動産取得税などの合計です。中古のほうが高めになりがちです。
引っ越し・仮住まい費用	20万〜80万円程度	1回で済むか、仮住まいを挟んで2回になるかで大きく変わります。売り先行で仮住まいを挟む場合は多めに見ておくと安心です。

「思ったより費用がかかるのでは」と不安になるかもしれませんが、実際にはこれらの多くが売却代金から精算されるため、手元から大きな現金を用意する場面は限られます。実際に、貯金をほとんど取り崩さずに住み替えを終えられた方も少なくありません。

売り先行・買い先行など住み替え方法の比較と選び方

住宅ローンが残っている場合、基本的におすすめしやすいのは「売り先行」です。売却額が確定してから新居を決められるため、資金計画が崩れにくいからです。ただし、住みながらの内覧が難しい方や、どうしても手に入れたい物件がある方には買い先行が向くケースもあります。

3つの進め方の違い

売り先行とは、今の住まいの売却を先に決めてから新居を購入する進め方のことです。買い先行とは、先に新居を購入・契約してから今の住まいを売却する進め方を指します。売り買い同時進行は、両方を並行して進め、同じ日またはごく近い日に決済をそろえる方法です。

進め方	メリット	デメリット	向いている人
売り先行	売却額が確定してから新居を選べるため、資金計画がぶれません。値下げを急がされず、納得できる価格で売りやすいのも利点です。	引き渡しまでに新居が決まらないと、仮住まいと2回の引っ越しが発生します。費用として30万〜100万円ほど余分にかかることがあります。	住宅ローン残債が多い方、自己資金に余裕がない方、価格を優先したい方。住み替えの大半はこのタイプです。
買い先行	気に入った物件を確実に押さえられます。仮住まいが不要で引っ越しも1回で済み、荷物の整理にも余裕が生まれます。	売却前に購入するため、一時的に2本のローンを抱えるリスクがあります。売り急いで価格を下げざるを得なくなることもあります。	自己資金に十分な余裕がある方、残債が少ない方、新築分譲など期限のある物件を狙う方。
売り買い同時進行	仮住まい不要で、ダブルローンも避けられます。理想的なかたちで、費用面ではもっとも無駄が出ません。	日程調整の難易度が高く、片方が遅れると全体が崩れます。売主・買主・金融機関の足並みをそろえる調整力が必要です。	売却と購入を同じ会社に任せられる方。担当者が一元管理できる体制があるかどうかが成否を分けます。

京都エリアでの考え方

京都市内、とくに山科区・伏見区・左京区などは、地下鉄・JR沿線の駅徒歩10分圏内であれば買主の動きが比較的読みやすいエリアです。たとえば山科駅周辺はJR・地下鉄・京阪の3路線が使え、大阪方面への通勤需要も一定して見込めるため、適正価格であれば売却期間が3か月以内に収まるケースも珍しくありません。

一方で、京都は同じ市内でもエリアごとに買主層がはっきり分かれる土地柄でもあります。学区を重視するファミリー層、通勤利便を重視する共働き世帯、実家近くへの住み替えを検討するシニア層など、それぞれ動く時期も価格の見方も違います。だからこそ、全国平均の相場感ではなく、地元の実需をふまえた査定が住み替え成功の土台になります。

資金・住宅ローンの注意点（残債・ダブルローン・つなぎ融資）

住宅ローンが残ってる住み替えでは、「売却額で残債を完済できるか」がすべての起点になります。完済できるアンダーローンなら選択肢は広く、完済できないオーバーローンでも、住み替えローンや自己資金の投入によって道は開けます。ここでは資金面の用語と注意点を整理します。

ダブルローン・つなぎ融資・住み替えローンの違い

ダブルローンとは、今の住まいのローンを返済しながら、新居のローンも同時に組んでいる状態のことです。買い先行で売却が遅れた場合に発生します。金融機関の審査では2本分の返済負担率で判断されるため、年収に対する返済比率が基準（多くの金融機関で年収の30〜35％程度が目安）を超えると、そもそも承認が下りないことがあります。

つなぎ融資とは、売却代金が入るまでの期間を一時的に埋めるための短期融資のことです。売却の見込みが立っている前提で使われ、金利は通常の住宅ローンより高めに設定されるのが一般的です。期間が延びるほど利息負担が増えるため、売却時期の読みが甘いと想定外の出費につながります。

住み替えローン（買い替えローン）とは、売却しても返しきれない残債を、新居の住宅ローンに上乗せして借りる商品のことです。オーバーローンでも住み替えを可能にする有力な手段ですが、借入額が物件価格を上回るため審査は厳しめで、取り扱っていない金融機関もあります。返済総額が増える点も、事前に必ず把握しておきたいところです。

税制の一般論も知っておく

マイホームの住み替えでは、一定の要件を満たす場合に「居住用財産の買換えの特例」や「3,000万円の特別控除」といった制度が用意されています。また、売却により損失が出た場合には、その損失を他の所得と相殺できる仕組みが設けられていることもあります。うまく使えば税負担が大きく変わる可能性があります。

ただし、これらの制度には居住期間・所有期間・買換え資産の要件など細かい条件があり、併用できない組み合わせも存在します。年度によって内容が見直されることもありますので、ここでの説明はあくまで一般的な目安としてお読みいただき、実際の適用可否は税理士や税務署などの専門家にご相談されることを強くおすすめします。

失敗しないためのチェックポイント

住み替えの後悔は、そのほとんどが「順番」と「見込みの甘さ」から生まれます。逆にいえば、よくある失敗パターンをあらかじめ知っておけば、大半は避けられます。ここでは実際にご相談の中でよく耳にする4つのパターンを挙げます。

よくある後悔・失敗パターン

①査定額をそのまま売却額だと思い込んでしまう。査定額は「この価格なら売れるだろう」という見込みであり、成約価格ではありません。強気の査定額をうのみにして資金計画を立てると、実際の成約が査定より200万〜300万円低かった場合に、新居の予算が根本から崩れます。査定を受ける際は、その価格の根拠となる近隣の成約事例まで説明してもらうことが大切です。

②売却期間を短く見積もりすぎる。「3か月あれば売れるだろう」と考えて新居の契約を進めた結果、売却が半年かかってダブルローンの期間が延びる——これは買い先行でもっとも多い失敗です。実際に、内覧が入り始めるまで1か月かかることも珍しくありません。売却期間は希望より1〜2か月長めに見ておくのが安全です。

③諸費用を計算に入れていない。売却で手元に残る金額を「売却額－残債」で計算してしまい、仲介手数料や登記費用、引っ越し代を忘れているケースです。2,500万円で売却した場合、諸費用だけで100万円前後かかることもあります。手残り額は必ず諸費用を差し引いた後の数字で把握してください。

④売却会社と購入会社を別々にしてしまう。それぞれの担当者が相手の進捗を把握していないため、引き渡し日と入居日がずれる、資金の入金タイミングが合わないといったトラブルが起こります。「どちらの会社も悪くないのに日程だけ合わない」という、いちばんもったいない失敗です。

SRTコーポレーションに住み替えを相談するメリット

SRTコーポレーションの最大の強みは、今の住まいの売却と、新居の購入を1社で完結できることです。住み替えでもっとも神経を使うタイミング調整を社内で一元管理できるため、仮住まいやダブルローンといった余計な負担を避けやすくなります。

売却と購入を1社で完結できる

売却を担当する会社と購入を担当する会社が別々の場合、日程調整はお客様ご自身が両社の間に立って行うことになります。「売却の決済日が3月20日に決まったので、購入の決済も合わせてほしい」といったやり取りを、お仕事の合間に何度も繰り返さなければなりません。

SRTでは、売却の内覧状況も、購入候補物件の空き状況も、同じ担当者が把握しています。そのため「この買主さんは決済を急いでいるので、新居の引き渡しを2週間前倒しできないか売主側に打診しましょう」といった調整を、こちらから先回りしてご提案できます。結果として、仮住まいを挟まずに1回の引っ越しで完了できたケースも多くあります。

京都・山科の地域密着だからできる査定

1996年の設立以来、SRTは京都市山科区を拠点に、京都・関西エリアで実績を積み重ねてきました。同じ「山科区」でも、地下鉄東西線沿線と山手のエリアでは買主層も価格の動きも異なります。こうしたエリアごとの違いは、全国一律のデータからは読み取れません。

また、新築マンションのGrande Courtシリーズでは、K型フレーム構造の採用により、京都に多い狭小地でも高品質な住空間を実現しています。住み替え先として新築を検討される方には自社シリーズを、中古＋リフォームをご希望の方にはリフォームまで含めたご提案を、同じ窓口でご案内できます。実際の仕上がりは新築施工事例のページでご覧いただけます。

よくあるご不安・ご質問

SRTコーポレーションへのご相談前によく寄せられる疑問をまとめました。

SRTコーポレーションへ住み替えのご相談を

次のようなお気持ちが少しでもある方は、ぜひ一度SRTコーポレーションにご相談ください。まだ何も決まっていない段階でかまいません。

• 今の住まいを売って、京都で新しい家に住み替えたい
• 売却と購入のタイミングをうまく合わせたい
• 住宅ローンが残っているが、住み替えられるのか知りたい
• まずは今の住まいがいくらで売れるかだけ知りたい
• 住み替え先に新築・中古・リフォームまで含めて比較したい
• 実家の近くや駅近など、京都市内で条件を絞って探したい
• 子どもの独立や定年を機に、コンパクトな住まいへ移りたい

SRTが対応できる理由

SRTコーポレーションは、1996年の設立以来、京都市山科区を拠点に新築マンション販売・中古不動産売買・土地売却・買取サポート・リフォーム・賃貸管理までを手がけてきました。住み替えに必要な工程が、すべて自社の業務範囲に収まっているということです。

そのため、売却の内覧状況を見ながら購入候補の交渉時期を調整する、リフォーム費用まで含めた総額で新築と中古を比べていただく、といった対応がひとつの窓口で完結します。会社をまたぐことで起きがちな「聞いていた話と違う」「日程が合わない」というストレスを、構造的に減らせるのが強みです。

そして何より、京都という土地は、エリアごとに人の動き方が本当に異なります。学区、路線、坂の有無、実家との距離——数字だけでは見えない要素が価格にも売れ行きにも影響します。地元で長く実務を続けてきたからこそお伝えできる肌感覚を、ご相談の中でお役立ていただければと思います。会社の全体像はSRTコーポレーションのサイトトップからもご覧いただけます。

ご相談・査定・ご見学は、すべて完全無料です。お電話でも、メールでも、フォームからでもかまいません。「住宅ローンが残っているけれど、住み替えられるだろうか」——その一言から、お話を始めさせてください。

まとめ

住宅ローンが残ってる住み替えは、決して特別なことではありません。むしろ返済途中で住み替える方のほうが多数派です。大切なのは、不安なまま立ち止まるのではなく、残債と査定額という2つの数字を早めにそろえること。その2つが並んだ瞬間に、進め方も、必要な資金も、スケジュールも、驚くほど具体的に見えてきます。

• まず数字を確認する。住宅ローンの残債と、今の住まいの査定額。この2つの大小関係が、住み替え全体の進め方を決めます。
• 順番を間違えない。残債が多い場合は売り先行が安全です。売却額が確定してから新居を選べば、資金計画が崩れません。
• 窓口をひとつにする。売却と購入を1社で完結できれば、タイミング調整の負担も、行き違いのリスクも大きく減らせます。

京都・関西エリアでの住み替えなら、SRTコーポレーションが売却から新居選び、リフォーム、その後の管理までワンストップでお手伝いします。査定もご相談も無料で、まだ何も決まっていない段階からのご連絡を歓迎しています。迷ったら、まずSRTに話を聞かせてください。