土地を最大限に活かす賃貸マンション建設の進め方と収益性の考え方

2026年2月26日

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使っていない土地を保有しているものの、「固定資産税の負担だけが増えている」「将来の収益源にしたい」と悩んでいませんか。土地活用の方法は数多くありますが、その中でも安定した収入と資産価値の向上を両立できる方法として注目されているのが賃貸マンション建設です。

しかし、建設費の負担や空室リスク、管理の手間など不安要素も多く、事前に十分な知識がなければ期待した収益を得られない可能性もあります。この記事では、土地活用として賃貸マンション建設を検討する際に押さえるべき収益性の考え方、立地判断、資金計画、リスク対策までを実務視点で詳しく解説します。

賃貸マンション建設が土地活用として選ばれる理由

土地活用には駐車場経営や戸建賃貸、トランクルーム運営などさまざまな選択肢があります。その中で賃貸マンション建設が選ばれる理由は、長期的な収益性と節税効果にあります。

安定収入が期待できる

複数戸の入居者から家賃収入を得られるため、空室が発生しても収益がゼロになるリスクが低い点が特徴です。例えば10戸のマンションで1戸空室の場合、収益減少は10％に抑えられます。

土地の資産価値を高められる

建物を建てることで土地の利用価値が向上し、売却時の評価額アップや相続対策にも有利に働きます。都市部や駅近エリアでは、収益不動産として高い評価を得る可能性があります。

税制面でのメリット

固定資産税・都市計画税の軽減
相続税評価額の圧縮
減価償却による所得税対策

ただし節税目的だけで計画すると収益性が低下する場合があるため、収益とのバランスが重要です。なお、不動産売却を含めた資産整理については不動産売却の流れに関して解説で詳しく解説しています。

収益性を判断するための基本指標

賃貸マンション建設を成功させるためには、収益性の指標を理解することが不可欠です。

表面利回りと実質利回り

指標	計算方法	ポイント
表面利回り	年間家賃収入 ÷ 建設費	目安の収益性を把握
実質利回り	(年間家賃収入 − 経費) ÷ 総投資額	実際の利益に近い数値

実質利回りでは、以下の費用を考慮します。

管理委託費
修繕積立費
固定資産税
空室損失
保険料

都市部では実質利回り4〜6％、地方では6〜10％程度が一つの目安とされています。

収益シミュレーション例

・建設費：1億2000万円
・月額家賃収入：80万円
・年間収入：960万円
・年間経費：260万円

実質収益：700万円
実質利回り：約5.8％

このように、経費と空室率を反映した試算が重要です。

成功を左右する立地条件と需要分析

賃貸マンション経営の成功は、立地選定で8割決まると言われるほど重要です。

需要が見込めるエリアの特徴

駅徒歩10分以内
大学・企業・病院が近い
人口増加エリア
生活利便施設が充実

ターゲット層を明確にする

ターゲット	適した間取り	立地特性
単身者	1K・1LDK	駅近・都心部
ファミリー	2LDK・3LDK	学校・公園周辺
高齢者	バリアフリー設計	医療施設近接

地域ニーズに合わない間取りは空室リスクを高めるため注意が必要です。

建設費と資金計画の立て方

賃貸マンション建設では、多額の初期投資が必要となるため、資金計画の精度が成功を左右します。

建設費の目安

構造	坪単価	特徴
木造	60〜80万円	低コスト・短工期
鉄骨造	80〜100万円	バランス型
RC造	100〜130万円	耐久性・遮音性に優れる

自己資金と融資のバランス

一般的に自己資金は総事業費の10〜30％が目安です。自己資金を多く投入するほど返済負担は軽減されますが、手元資金を残すことも重要です。

金融機関が重視するポイント

立地の収益性
オーナーの属性（年収・資産）
自己資金比率
賃貸需要の将来性

融資条件は事業の収益性に直結するため、複数の金融機関を比較検討することが重要です。

空室リスクを抑える設計と設備の工夫

競争が激しい賃貸市場では、設備や設計の差が入居率を左右します。

入居者に選ばれやすい設備

高速インターネット無料
宅配ボックス
オートロック
浴室乾燥機
防音性の高い構造

長期入居につながる設計ポイント

収納スペースの充実
使いやすい生活動線
断熱性能の高い構造

設備投資は初期費用を押し上げますが、家賃設定や入居率向上による回収が期待できます。

賃貸マンション建設の主なリスクと対策

空室リスク

需要分析不足や家賃設定ミスが主な原因です。周辺競合の家賃調査を行い、適正賃料を設定しましょう。

修繕費の増大

長期的な維持管理費を見込まずに計画すると、収益を圧迫します。修繕積立の目安は家賃収入の5〜10％です。

金利上昇リスク

変動金利の場合、返済額が増える可能性があります。固定金利との比較検討が重要です。

賃貸経営のリスク対策全般については賃貸経営のリスクに関して解説で詳しく解説しています。

賃貸マンション建設を成功させるためのチェックリスト

需要のある立地か確認したか
実質利回りで収益性を評価したか
空室率を加味した収支計画か
長期修繕費を見込んでいるか
信頼できる管理会社を選定したか

よくある質問

表面利回りと実質利回りのどちらを重視すべきですか？

投資判断では実際の利益に近い数値を示す実質利回りを重視することが重要です。表面利回りは目安として便利ですが、管理費・修繕費・税金・空室損失などを含めていないため、実際の収益とは差が生じます。長期的な収支計画を立てる際は、必ず実質利回りで検討しましょう。

賃貸マンション経営で需要が高い立地の特徴は何ですか？

駅から徒歩10分以内、大学や企業、病院が近いエリア、人口が増加している地域、生活利便施設が整っている場所は入居需要が高い傾向があります。さらに、単身者・ファミリーなどターゲット層に適した環境であるかを確認することで、空室リスクを大きく抑えられます。

自己資金はどれくらい用意すればよいですか？

一般的には総事業費の10〜30％程度の自己資金を用意するのが目安です。自己資金が多いほど借入額が減り返済負担は軽くなりますが、突発的な修繕や空室期間に備えて手元資金を残すことも重要です。無理のない返済計画を前提にバランスよく設定しましょう。

空室リスクを減らすために有効な設備や設計はありますか？

無料インターネット、宅配ボックス、オートロック、防音性の高い構造などは入居者ニーズが高く、競争力向上に役立ちます。また収納の充実や使いやすい生活動線、断熱性能の向上など、長く住み続けやすい設計にすることで退去率の低下と安定経営につながります。

まとめ

土地活用としての賃貸マンション建設は、安定収益と資産形成を同時に実現できる有効な選択肢です。しかし、成功には立地分析、資金計画、需要に合った設計、そしてリスク管理が欠かせません。

事前に収益シミュレーションと市場調査を行い、長期視点で計画を立てることで、安定した賃貸経営を実現できます。土地の可能性を最大限に引き出すためにも、専門家の意見を取り入れながら慎重に進めることが重要です。

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