マンション投資は新築と中古どちらが有利なのか

新築マンション投資と中古マンション投資の基本的な違い

まずは、新築と中古の違いを大枠で把握することが重要です。価格構造やリスクの性質が大きく異なるため、同じ基準で比較すると判断を誤る可能性があります。

価格と利回りの考え方

新築マンションは販売価格が高く、表面利回りは3〜5％程度になることが一般的です。一方、中古マンションは価格が抑えられる分、5〜8％程度の利回りが期待できるケースもあります。ただし、利回りが高い＝安全とは限らない点に注意が必要です。

入居付けと空室リスク

新築は「誰も住んでいない」という付加価値があり、入居が決まりやすい傾向があります。中古は立地や管理状態によって需要に差が出やすく、事前の需要確認が重要です。賃貸需要の見極め方に関して解説で詳しく解説しています。

新築マンション投資のメリットと注意点

新築マンション投資は、初心者に選ばれやすい一方で、特有の注意点も存在します。

新築マンション投資のメリット

• 設備が新しく、入居者募集がしやすい
• 修繕費が当初はほとんどかからない
• 金融機関の評価が高く、融資を受けやすい

特にローンを活用する場合、築浅物件は金融機関の担保評価が高くなりやすい点がメリットです。

新築マンション投資の注意点

最大の注意点は購入直後の価格下落です。新築プレミアムが剥がれることで、引き渡し直後に中古価格として評価され、数百万円単位で価値が下がることもあります。また、家賃設定が周辺相場より高く、将来的な下落リスクを抱えやすい点も理解が必要です。

中古マンション投資のメリットと注意点

中古マンション投資は数字上の利回りが魅力ですが、見えにくいリスクも存在します。

中古マンション投資のメリット

• 購入価格が抑えられ、利回りが高くなりやすい
• 家賃相場が安定しており、収支予測が立てやすい
• 価格交渉の余地がある

すでに賃貸実績がある物件では、実際の収益データを基に判断できる点が大きな強みです。

中古マンション投資の注意点

築年数が進むほど、修繕費や設備交換費用が発生しやすくなります。特に給排水管やエレベーターなどの共用部分は、修繕積立金の水準を必ず確認する必要があります。賃貸契約前の注意点に関して解説で詳しく解説しています。

数字で比較する新築と中古マンション投資

感覚的な比較ではなく、数字で整理すると判断しやすくなります。

このように、短期的な安定を取るか、長期的な収益性を取るかで適性が分かれます。

投資目的別に見るおすすめの選び方

新築と中古のどちらが正解かは、投資目的によって異なります。

安定重視・初心者の場合

空室リスクや修繕リスクを極力抑えたい場合は、新築マンションが選択肢になります。ただし、価格下落を前提に、長期保有を想定した計画が必要です。

利回り重視・経験者の場合

収益性を重視する場合は、中古マンションが有力です。購入時点で数字が合っているか、修繕費を織り込んだ収支計画を立てることが重要です。賃貸初期費用の内訳に関して解説で詳しく解説しています。

出口戦略から考える新築と中古の違い

マンション投資では、購入時だけでなく売却時の出口戦略も重要です。

新築マンションの出口

新築は購入直後の値下がりが大きいため、短期売却には不向きです。長期保有でローン残高を減らし、価格が安定した段階での売却が現実的です。

中古マンションの出口

中古は価格がすでに市場に近いため、大きな値崩れが起きにくい傾向があります。立地が良ければ、売却時も一定の需要が期待できます。

新築と中古の比較で失敗しないために

新築 中古 マンション投資 比較で重要なのは、「どちらが良いか」ではなく「自分の目的に合っているか」です。利回り、リスク、資金計画、出口戦略を総合的に考え、数字と実態を照らし合わせることが成功への近道です。特徴を正しく理解し、納得できる投資判断につなげましょう。

よくある質問